OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权益人相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提前退租(zū)的(de)可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其(qí)实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其(qí)内外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事(shì)件继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业(yè)园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格出现(xiàn)波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个(gè)交(jiāo)易日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资产(chǎn)就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租户正常转化后，项目出(chū)租(zū)率将得(dé)到(dào)回升。没(méi)想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我(wǒ)们(men)肯定要(yào)全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的(de)同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况(kuàng)已有(yǒu)所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一定(dìn善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么g)的资源调配(pèi)和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是(shì)两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合(hé)营(yíng)销方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的(de)定(dìng)位和展望，相(xiāng)关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些突(tū)发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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