OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个(gè)交易日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌(diē)幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露(lù)张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本(běn)面(miàn)、情绪(xù)面(miàn)等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年(nián)内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平(píng)稳过(guò)度(dù)对经营现(xiàn)金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期(qī)本(běn)身园(yuán)区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度(dù)二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了(le)解释说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟通安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实(shí)际(jì)租(zū)户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的同区域的张江(jiāng)光(guāng)大园项目一季(jì)度(dù)末也有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那(nà)么多(duō)储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率(lǜ)为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历(lì)史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市(sh安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的ì)场(chǎng)活跃度的(de)短期(qī)低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑(huá)情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这边(biān)也作了一(yī)定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一(yī)些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变成了一家，后续我们在资源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区产(chǎn)业(yè)空间资产(chǎn)上市(shì)平(píng)台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的(de)发(fā)展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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