5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似(shì)乎在今(jīn)年一(yī)季(jì)度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位(wèi)上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其(qí)是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个5公里是多少米 5公里是多少步股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的(de)公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí5公里是多少米 5公里是多少步)，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，5公里是多少米 5公里是多少步而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民(mín)营(yíng)房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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