导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然(rán)而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的(de)近三成(chéng)都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量(liàng)供(gō娜能组成什么词，娜字能组什么词语ng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当(dāng)前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断(duàn)未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数(shù)里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国(guó)的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)娜能组成什么词，娜字能组什么词语不(bù)大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致(zhì)经济发(fā)展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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