5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重仓持有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián五斤等于多少克，五斤等于多少克千克)四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是(shì)居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的(de)上实(shí)发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)性(xìng)机(jī)会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业五斤等于多少克，五斤等于多少克千克，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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