文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代(dài)，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例(lì)外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guóiphone12换电池多少钱)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，iphone12换电池多少钱霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发(fā)展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公(gōng)、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需(xū)求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中国(guó)内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大(dà)幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额(é)报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得购房者支付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担(dān)任何(hé)责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国(guó)开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修(xiū)期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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