近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现180kg等于多少斤 180kg等于多少磅金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收180kg等于多少斤 180kg等于多少磅益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的(de)分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派(pài)进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项180kg等于多少斤 180kg等于多少磅目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配(pèi)置功能(néng)，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的(de)高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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