万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人(rén)被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　萝卜丁属于什么档次，世界十大奢华口红品牌alt="北京房圈大消息！顶级富(fù)豪，都被割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实(shí)了(le)上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中介(jiè)透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的(de)，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的(de)批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持(chí)。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿(ná)北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个(gè)转折点，就在(zài)于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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