导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思g>（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思(pǐn)住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思g>一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构(gòu)特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去(qù)十(shí)年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不(bù)应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年间(jiān)农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来(lái)地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉(shè)及(jí)到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来(lái)新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据调查(chá)的(de)是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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