5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对(duì)于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线(xiàn)城市(shì)。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收(shōu)入也(yě)不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)，夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022 具(jù)体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先(xiān)是融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不(bù)确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城(chéng)市四月环比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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