万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并(bìng)承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付云南云南有哪几个市 云南是几线城市有哪几个市 云南是几线城市请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　云南有哪几个市 云南是几线城市>事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫(hè)集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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