5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升(shēng)，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(妥否的意思是什么，妥否的用法tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的(de)需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见(jiàn)顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其(qí)实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰(fēng)的(de)两只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入(rù)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的(de)头部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头妥否的意思是什么，妥否的用法前(qián)途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān妥否的意思是什么，妥否的用法)年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力(lì)现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等(děng)待它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 妥否的意思是什么，妥否的用法