导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国(guó)房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带(dài)来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一(yī)类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔxo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的)查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带来(lái)了很大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并(bìng)不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的