文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98见字如晤,展信舒颜，展信安的用法年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前(qián)的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)见字如晤,展信舒颜，展信安的用法城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金或(huò)房款的(de)行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房者(zhě)需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资本(běn)市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断(duàn)裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期(qī)房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟通(tōng)期(qī)房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一(yī)部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应(yīng)的(de)保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行见字如晤,展信舒颜，展信安的用法(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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