万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额(é)高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售(shòu)”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是(shì)北(běi)京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大(dà)的，没准还(hái)是债主中国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人(rén)民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的(de)融创(chuàng)观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　在农场英语为什么用on不用at，在农场为什么用on the farm"北京房圈大消息(xī)！顶级富豪，都(dōu)被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184210996.png">

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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