一(yī)线(xiàn)城(chéng)市(shì)，也不端着了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二(èr)手房指(zhǐ)导价的(de)消息在房产圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为什么这么重要？首先(xiān)二(èr)手房指(zhǐ)导价被称为“核(hé)弹(dàn)级”政策，其(qí)次深圳几乎是最后一个还在“认真(zhēn)”实施这条政策的城市，最(zuì)后(hòu)深圳是(shì)房价前三的核(hé)心城市。所以，深圳的一举(jǔ)一动(dòng)都具(jù)有风向标意(yì)义。

　　有分析人士指出，深圳二手房指导价如(rú)果取消，首先有利于深圳二手房(fáng)回暖，然后二手房(fáng)回暖(nuǎn)有利于深圳(zhèn)楼市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利于(yú)全国楼(lóu)市回暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥的“蝴蝶(dié)效应(yīng)”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)疯传(chuán)“二手房指导价”正(zhèng)式结束(shù)。传言称(chēng)：二手房贷(dài)款不(bù)按(àn)官方参考价（指导价），银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准(zhǔn)。

　　自此(cǐ)，参考价真正变(biàn)成了“参考(kǎo)价”。

　　目前(qián)没有看到官方文(wén)件。据(jù)证券(quàn)时报21日(rì)消息，目前深圳多(duō)家(jiā)大行表示(shì)“尚(shàng)未(wèi)接到正(zhèng)式通(tōng)知，目前(qián)仍按(àn)参考价办(bàn)理(lǐ)按(àn)揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监严跃(yuè)进认(rèn)为，本次全都是泡沫下一句套路是什么，全都是泡沫的下一句套路答案政策(cè)大(dà)概(gài)率为真，更(gèng)多(duō)体现为银行贷款等领(lǐng)域按照新的规则进行，但不(bù)会出(chū)台正式(shì)文(wén)件。

　　有(yǒu)时候，有(yǒu)些事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深(shēn)圳楼市二手房指导价横空出世。当(dāng)时(shí)，深(shēn)圳一口气公布了(le)全市3595个小区的参考价，很多南山、福田、宝(bǎo)安中(zhōng)心(xīn)区的高(gāo)价(jià)盘(pán)，直接按照当时的市场价打了5折、6折来(lái)“指导”，银行(xíng)只能(néng)按照(zhào)指导价来(lái)计算首(shǒu)付(fù)、发放贷款。

　　当(dāng)时大家还(hái)不(bù)觉(jué)得厉害，但经(jīng)历了这两年的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房(fáng)子，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成即300万；如果指导(dǎo)价打七折即700万，那么首(shǒu)付(fù)3成210万，加(jiā)上需(xū)要全款支付的部分，实际首付去到了510万，相当于(yú)首付5成(chéng)了（多给210万首付(fù)）。这直接让大批量买家(jiā)，失(shī)去了购房能力，相(xiāng)当于(yú)强势“降杠杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房(fáng)参考价以(yǐ)后，东莞、宁波、成(chéng)都、三(sān)亚、西安、合肥、广州(zhōu)等10多个城市陆(lù)续(xù)跟(gēn)进。事实(shí)也确(què)实证明(míng)了，这条政策(cè)的“核弹”级别。

　　到(dào)了2021年10月，根据(jù)安居客的统(tǒng)计，实施二手房指导(dǎo)价(jià)的10个城市(shì)，有(yǒu)8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的影响(xiǎng)，二手(shǒu)房(fáng)更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个(gè)大中城市房价只有(yǒu)6个(gè)同比上涨(zhǎng)，其他的泥(ní)沙俱下。

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　　深(shēn)圳(zhèn)，有人付出了沉重代价

　　据(jù)深(shēn)圳乐有家研究中(zhōng)心数(shù)据显示：成交量(liàng)上，二手(shǒu)房(fáng)指导价出台当年，深(shēn)圳二手住宅成交量同比(bǐ)下滑57％。2022年(nián)继续腰(yāo)斩，成交量同(tóng)比下滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套(tào)，创(chuàng)近二十年最低记(jì)录，相(xiāng)较2020市场(chǎng)高峰缩水近(jìn)八成(chéng)。

　　价格方面，与二手房(fáng)指导价发布当(dāng)月相比，如(rú)今二手房挂牌价低于及(jí)接近参考价的房源占比大(dà)幅增(zēng)加。2023年(nián)一(yī)季度，深圳各区二手房成交(jiāo)TOP10小(xiǎo)区中，过半成交价低于参考价。

　　只有真实经历其中的(de)人，才能深(shēn)切的感(gǎn)知(zhī)其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的(de)新闻(wén)不绝于耳。

　　据说一位码农三(sān)年(nián)前高(gāo)杠杆(gān)买了(le)2套华润城，月供12万，最终亏损(sǔn)1000万破产。据(jù)媒体推测，如(rú)果案例属实，买家的实际购(gòu)房成本高达(dá)20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年的房贷(dài)和持(chí)有成本，差不多亏(kuī)损(sǔn)超千万(wàn)。

　　在稳楼市的基(jī)调下，2022年以来，实施了二手(shǒu)房(fáng)指导价的城市陆陆续(xù)续低(dī)调退(tuì)出，目前只(zhǐ)有深圳还(hái)是最后(hòu)的“堡垒”。

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　　“风(fēng)向标”意义明显

　　最近一线城(chéng)市也(yě)不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子女家(jiā)庭和职住平(píng)衡(héng)家庭(tíng)购房支持政策。上海(hǎi)也考虑予以多孩(hái)家(jiā)庭在新房计分制度政策上的(de)支(zhī)持。

　　从最(zuì)新公布(bù)的3月(yuè)份70个大(dà)中城市商(shāng)品住宅(zhái)销售价格变(biàn)动情况来(lái)看，广(guǎng)州(zhōu)、深圳的新房(fáng)、二手房价格仍然是同比去(qù)年依(yī)然是下降(jiàng)的(de)。

　　北(běi)京、上海已经同比增长了，其他二线(xiàn)城市如杭州(zhōu)、成都、南(nán)京、合肥等(děng)城市价格都(dōu)是同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实上，上(shàng)面可能更(gèng)急。3月(yuè)份，两部门(mén)联(lián)合发文，全面推动二(èr)手房“带押过户”全(quán)国实施，这是一条被广泛好评(píng)的新政。对于激(jī)活二(èr)手房交易，具有定(dìng)海神(shén)针般的(de)作用。

　　住建部(bù)部长(zhǎng)倪虹(hóng)近日更是指出：建筑(zhù)业、房地(dì)产企业要发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回归(guī)到常(cháng)识，从字面理解一下这两个词，意思(sī)就是——顶梁柱如果(guǒ)不行(xíng)了，上面(miàn)不就塌了嘛？压舱石如果压不(bù)住，小船不(bù)就翻了？

　　也许，今年扶持(chí)楼市的政策，还有一大波正在路上...

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