近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报(bào)，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级(jí获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗)市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗)时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不(bù)同(tóng)而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对(duì)股债市场(chǎng)独立(lì)的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明(míng)书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济(jì)及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

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