饱受(shòu)争议的二(èr)手房交(jiāo)易(yì)中介费问(wèn)题，正事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意(事出有因必有妖下一句怎么回，事出反常必有妖,人若反常必有刀,言不由衷定有鬼yì)见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利(lì)用房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住(zhù)房政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来说属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交易周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的(de)收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负(fù)担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场(chǎng)交(jiāo)易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市(shì)场交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这(zhè)项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房(fáng)市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地产经纪(jì)服务(wù)行业关注最多的(de)一个话题(tí)，便是(shì)房地产经纪(jì)服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管的重点，将是对(duì)房(fáng)地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行(xíng)规范(fàn)。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励(lì)按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越低(dī)的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务(wù)收(shōu)费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机构收(shōu)费(fèi)前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈等综合措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入国家企业(yè)信用(yòng)信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味(wèi)着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普(pǔ)宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房(fáng)交易过程中，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来(lái)承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介(jiè)费，这(zhè)部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收费的行(xíng)为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆骑麟称。

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