导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国(guó)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂(guà)牌(pái)量突然激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，位卑未敢忘忧国,什么意思，位卑未敢忘忧国下一句怎么念目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更(gèng)小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和(hé)生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中村(cūn)、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。

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