饱受争议的(de)二(èr)手房交易(yì)中介费(fèi)问题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关于(yú)规(guī)范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两(liǎng)部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市(shì)发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手(shǒu)房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地(dì)产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构要合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共(gòng)同(tóng)承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前(qián)房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京(jīng)市(shì)执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据(jù)这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当上浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本(běn)着“简(jiǎn)政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中介服热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物务(wù)等57个政(zhèng)府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程中(zh热忱用来形容什么词，热忱用来形容什么事物ōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向(xiàng)交易当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人(rén)签字(zì)确认。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费就(jiù)不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而(ér)非(fēi)规(guī)定，未来如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押、不同税费等(děng)都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二(èr)手房买卖(mài)过程(chéng)中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点城市的二手(shǒu)房交易(yì)过程中，往往会有(yǒu)这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意(yì)承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利(lì)于提高交易中操作(zuò)的透明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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