万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能(néng)网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持(chí)。只支付了部(bù)分(fēn)价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没(méi)有很大规模(mó)，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了(le)不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就莫代尔与粘纤区别 莫代尔是粘纤的一种吗曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在(zài)于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如(rú)果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时间完(wán)全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权(quán)交易(yì)所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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