万柳书(shū)院(yuàn)，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司（下(xià)称(chēng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务(wù)人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出(chū)去(qù)了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还(hái)是(s几十块钱的阿富汗玉是真的吗hì)债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　<几十块钱的阿富汗玉是真的吗strong>成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息显(xiǎn)示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上(shàng)述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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