万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪(háo)宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜(cài)的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这(zhè)就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明(míng)这些(xiē)房(fáng)子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出(chū)售(shò77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023u)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学(xué)区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能(néng)不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

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　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shā77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023ng)业大佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦(lún)落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折77年属什么今年多大，77年属什么今年多大2023点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育(yù)领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业(yè)保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入(rù)主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身？

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