文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保障措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安(ān)、行业特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗(yè)企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的(de)订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预(yù)售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨(jù)大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企业预(yù)售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统一(yī)的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动(dòng)性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：特利迦奥特曼的脚底痒怎么办，奥特曼的脚怕痒吗ng>对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书(shū)交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银(yín)行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过(guò)程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。