导读(dú)

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐng跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗)住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都(dōu)是流动(dòng)人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家g跟ml一样吗洗发水，g和ml有区别吗庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查(chá)数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套(tào)数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二手房(fáng)都是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入(rù)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央经济(jì)工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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