万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目(mù)的(de)抵(dǐ)押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为(wèi)目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银杏(xìng)树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何能独(dú)善其身？

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