文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全(quán)国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的(de)别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房的(de)风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样(yàng)在支(zhī现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？)付完首付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设(shè)的(de)信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发(fā)商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来(lái)说，是(shì)指房(fáng)地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的(de)合同关(guān)系，如果开(kāi)发(fā)商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支(zhī)付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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