导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然(家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利rán)存在不(bù)足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房价较低(dī)的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带来了很(hěn)大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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