导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额(é)外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么(中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大me)当(dāng)下房地产大(dà)分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心(xīn)，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口和省际流动(dòn中国比俄罗斯强大吗，中国跟俄罗斯哪个强大g)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户(hù)均人口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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