OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国(guó)资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较(jiào)大，但(dàn)其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiā食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思ng)REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市(shì)场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出(chū)，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着(zhe)二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一(yī)定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季(jì)报(bào)中披露的张江光食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思大(dà)园(yuán)项目出租率下降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格出(chū)现回落。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营团队表示(shì)了对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益(yì)人相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发突然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急预(yù)案(àn)，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退(tuì)租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负责(zé)人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我们一(yī)些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们(men)肯定要(yào)全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目一季(jì)度(dù)末也(yě)有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预(yù)算挑选区(qū)域内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老(lǎo)资(zī)产的管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区(qū)产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来(lái)的(de)发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要(yào)解决，但(dàn)是这和(hé)我们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比，只能(néng)算是(shì)一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解(jiě)当前突(tū)发事件的所有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信(xìn)心(xīn)。”

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