“现在(zài)的房地产很(hěn)难再(zài)出(chū)现(xiàn)像过去十年(nián)的系统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首席经济学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，房(fáng)地产(chǎn)行业分(fēn)化的(de)愈加(jiā)明显，让机构和(hé)投资者(zhě)的关(guān)注度从(cóng)板块(kuài)向单个(gè)标的转移(yí)。上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，从行(xíng)业来看，无论是业绩(jì)，还是估值，房(fáng)地产都(dōu)已经(jīng)双杀到了最底(dǐ)部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往(wǎng)下的空(kōng)间已经不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成挖掘个股阿尔法(fǎ)重要参考

　　那(nà)么如何(hé)寻找房(fáng)地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地(dì)产赛(sài)道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避(bì)免选了半天(tiān)，标的(de)公司出(chū)现爆(bào)雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三(sān)个基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示(shì)，如(rú)果关注一下今年房(fáng)地产的开发资金来源，可(kě)以发(fā)现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房(fáng)企的主要资金(jīn)来(lái)源来自新盘的销售。但今年(nián)新房的(de)销售(shòu)情(qíng)况相较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主要还是(shì)那(nà)些有国(guó)企背景的房企，民营房(fáng)企相对(duì)比较困难，所以整个行业出现了(le)一个(gè)很明(míng)显的(de)分化(huà)，无(wú)论(lùn)是在销(xiāo)售(shòu)，还是(shì)融资等(děng)各个方面都非常(cháng)明显。现在有国(guó)资背景(jǐng)的(de)房企(qǐ)在资本市(shì)场表现相对(duì)较(jiào)好，但没(méi)有国资背景的民(mín)营房企股价(jià)大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的赢家”。而具体到如何挖掘(jué)，我们会特(tè)别重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一点(diǎn)，就是它的净借贷(dài)水(shuǐ)平（净(jìng)负债率）是不是行业内(nèi)的最(zuì)低水平(píng)；利润率(lǜ)是不是行业内最(zuì)高的；融资(zī)成本是否是行业内最低的；建安成(chéng)本(běn)是否也(yě)是业内最(zuì)低的；这些都是(shì)我们看(kàn)重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需要注(zhù)意(yì)的是，能(néng)够同时满足上(shàng)述条(tiáo)件的房企并不(bù)多。即便是在国央企中(zhōng)，仍(réng)有部分房企出现了“三道(dào)红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊(kān)》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至(zhì)2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道(dào)红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发展、光(guāng)明地产、云(yún)南城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投(tóu)控(kòng)股等国央企(qǐ)房企也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企

　　需警惕其重蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较(jiào)稳(wěn)健特色的(de)国央企房企，其财务指标称得上(shàng)完全健康(kāng)的仍(réng)是少数。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国(guó)企(qǐ)，甚至(zhì)地方国企开始大举(jǔ)扩张。而(ér)这无疑(yí)又进一步考验着国央(yāng)企的资(zī)金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为重要(yào)，节(jié)奏把握(wò)准确，有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企储备优质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿(ná)地节(jié)奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家房企(qǐ)进行举例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年(nián)的净借贷(dài)比例都维(wéi)持在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没有增(zēng)加(jiā)杠(gāng)杆比例。而到(dào)2022年，这家房企明显感觉(jué)到机会来了，其(qí)开始在一线城市进行(xíng)大(dà)举拿(ná)地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左右水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时(shí)，该(gāi)房企新购入(rù)地(dì)块(kuài)也实现了快速(sù)的(de)开盘(pán)利用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的(de)楼盘入市。像(xiàng)这(zhè)类企业就符(fú)合“最后(hòu)的(de)赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本身储(chǔ)备了(le)很多弹(dàn)药(yào)，去(qù)年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在一线(xiàn)城市，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二(èr)线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　单反可以带上飞机吗　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道(dào)，与之(zhī)相反(fǎn)，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉又回(huí)到了2016年、2017年(nián)，或者说看到(dào)了2016年～2020年(nián)期间扩张(zhāng)的(de)民营企业的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出(chū)手的章法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的(de)两年市场(chǎng)没(méi)有(yǒu)想象得那么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩张速度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债率水平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房(fáng)企的净(jìng)负债率要求(qiú)不得(dé)高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前(qián)房地产行业的(de)复苏速(sù)度并没有那(nà)么快(kuài)，所以(yǐ)要规避(bì)公(gōng)司净负债率提(tí)高到一个(gè)比(bǐ)较危险的(de)水平(píng)。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的(de)房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在(zài)60％之(zhī)上。其(qí)中，中交地(dì)产净负债率持续居高不下，在2020年至(zhì)2022年期(qī)间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜(xiān)明对(duì)比的是，华润(rùn)置地、中(zhōng)国海外发(fā)展、万科A、滨江集团、招商蛇口(kǒu)、龙(lóng)湖集(jí)团(tuán)等房企在践行较(jiào)积极的拿地策略的同(tóng)时，也(yě)较(jiào)好地控制了公司的扩张(zhāng)速度与净负债率水平(píng)（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集团等个(gè)别民营房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实(shí)际上，他们是(shì)以同一筛选标准来看国央企与(yǔ)民营房企(qǐ)，但在各维(wéi)度的实际表(biǎo)现上，国央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央(yāng)企(qǐ)的(de)融资(zī)成本更低，融(róng)资渠道也(yě)更(gèng)顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这(zhè)样(yàng)，国(guó)央(yāng)企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构(gòu)更(gèng)加看好(hǎo)国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马(mǎ)”的存(cún)在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到(dào)机构的(de)青睐(lài)。比如(rú)，根据2023年一(yī)季(jì)报，滨(bīn)江集团的十大(dà)流通股东中(zhōng)新进了“中国工商银行股份有限公(gōng)司(sī)－景顺(shùn)长城中国回报灵活(huó)配置混合型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一一六组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公(gōng)司就(jiù)长期持(chí)有滨江集团。根据(jù)一季报，该资产公司的几只产品合计持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表(biǎo)现(xiàn)存在一定关系。2020年以来的(de)近(jìn)三年(nián)时间，房地产(chǎn)市场整(zhěng)体在走(zǒu)“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储、股价表现等多维(wéi)度都表现(xiàn)了(le)较强的增(zēng)长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期发布的2023年一季报，今年(nián)一季度，滨(bīn)江集团(tuán)更是实现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业(yè)绩的持续增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团扎(zhā)根杭(háng)州的战略布局关系密(mì)切(qiè)。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区的(de)营收比重只占(zhàn)到近六成(chéng)。近三年持续稳(wěn)居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排名第一。

　　与此同时，滨江集团在杭(háng)州的土储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年(nián)在(zài)杭拿地金额依次(cì)为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土(tǔ)第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表(biǎo)现，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提升(shēng)。到2023年，滨(bī单反可以带上飞机吗n)江(jiāng)集团(tuán)的房企排(pái)名(míng)已(yǐ)冲进前十，根(gēn)据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位列(liè)房企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构的集中(zhōng)调研(yán)。滨江集团(tuán)发布公告表(biǎo)示(shì)，公司于(yú)5月(yuè)10日接受了(le)信(xìn)达证券(quàn)、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重(zhòng)点移至(zhì)存量赛道

　　机构在(zài)下游家纺、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产(chǎn)开发只是房地(dì)产产业链上(shàng)的中游环(huán)节，其(qí)上游主(zhǔ)要为钢铁、水(shuǐ)泥、建材、玻纤等材料供应商，而下游应用行(xíng)业主要(yào)包括中介(jiè)服务、家用电器、物业(yè)管理、家居(jū)用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地(dì)产开发(fā)环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不(bù)被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中(zhōng)国房地(dì)产行业在进入存(cún)量房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤(yóu)其是偏(piān)消费属性的家装家居(jū)领(lǐng)域，我们相对(duì)看好，因为居民(mín)保有(yǒu)的住房规模越(yuè)来(lái)越大，随着时间的增加(jiā)，内装更新的(de)需求也会越(yuè)来越多。美国过去(qù)的数(shù)据(jù)充(chōng)分(fēn)说明了这(zhè)一点，在(zài)新房销(xiāo)售见顶之后，家具(jù)消(xiāo)费的(de)增长却一直都很好(hǎo)。对于地产产业链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和内装相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游(yóu)细分中相关(guān)赛(sài)道龙头(tóu)年内表现的统(tǒng)计(jì)，目前暂(zàn)居前两位的都是来(lái)自家纺赛道(dào)的(de)公司(sī)，它(tā)们分(fēn)别(bié)是(shì)富安(ān)娜和(hé)水星家纺，特别是前者(zhě)在月线连(lián)收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家(jiā)居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷(kù)奇智(zhì)”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实(shí)现营业收(shōu)入约(yuē)6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一(yī)季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能够发(fā)现该股早已成为基金重(zhòng)仓股的天(tiān)下(xià)，彼时包括公募的(de)中欧(ōu)价值发(fā)现(xiàn)、中欧(ōu)潜力价值(zhí)、工银(yín)瑞信灵动(dòng)价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现，占(zhàn)据(jù)了半(bàn)壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基(jī)金都是价值派基金经理曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓的房地产产业链股(gǔ)票还有金地集团和大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几年曾经风(fēng)光一时(shí)的家居板(bǎn)块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢等(děng)多因素一度沉(chén)寂，不过好在(zài)困境反转露出曙光(guāng)，家居板块中年内表(biǎo)现最好的是志邦家居(jū)。同(tóng)一时间段，该股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经(jīng)超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营(yíng)收(shōu)还是归母净利润(rùn)，公(gōng)司都(dōu)实(shí)现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从(cóng)公司的十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金(jīn)经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策略优选和广发安宏回报(bào)均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成(chéng)为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的(de)是，他似(shì)乎(hū)对于定制家(jiā)居类标的情有独钟(zhōng)，在另一(yī)家(jiā)赛道公司金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品(pǐn)均登榜十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东，其(qí)也成(chéng)为(wèi)他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下(xià)游(yóu)的物业股也(yě)越来(lái)越被(bèi)机构所青睐，不(bù)过这类标的(de)大多在香港上市(shì)，如何选择成(chéng)为(wèi)难题。对此，前(qián)述上海公(gōng)募基金经理(lǐ)举例分析：“物业服务不是(shì)一(yī)个高(gāo)毛利的(de)行(xíng)业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买的绿(lǜ)城服务(wù)为例，它在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到(dào)滚动的大部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮(lún)合同周(zhōu)期还能做(zuò)到(dào)产品提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能做到产品提价的公司很少，因(yīn)为物业公司很(hěn)容易一(yī)开始是挣钱(qián)的(de)，后(hòu)面因为保安(ān)这些固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没有特别好，客(kè)户没有(yǒu)那(nà)么(me)满意，能做到提价难(nán)度(dù)是非(fēi)常大(dà)的(de)。但是该公司能在业内(nèi)做(zuò)到(dào)到期之后(hòu)提(tí)价率(lǜ)比较高，这跟它(tā)的定(dìng)位和比(bǐ)较(jiào)好的服(fú)务是(shì)有关系的。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 单反可以带上飞机吗