OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科技后士官生是什么意思，大学士官生是什么续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能(néng)事(shì)项。由于(yú)张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实(shí)有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物(wù)流(liú)类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急(jí)、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落(luò)到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始(sh士官生是什么意思，大学士官生是什么ǐ)权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行(xíng)了(le)解释说明，市(shì)场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价格表现也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开(kāi)的线上(shàng)和(hé)线(xiàn)下的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转化后，项目(mù)出(chū)租率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试(shì)、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月(yuè)履约(yuē)保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益(yì)人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调(diào)租和(hé)换租都(dōu)属于正常(cháng)情况，而这次项目(mù)的大租户(hù)退租(zū)正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得(dé)到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大士官生是什么意思，大学士官生是什么厦和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度(dù)高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态(tài)的物业。租(zū)户自身也(yě)会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开发的(de)储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次(cì)扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了一(yī)些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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