5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn拙荆是什么意思，拙荆是什么意思)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获(huò)得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来拙荆是什么意思，拙荆是什么意思，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的(de)124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的(de)成绩(jì)单：首季公司(sī)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％拙荆是什么意思，拙荆是什么意思），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于(yú)调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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