近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目(mùsrds是什么意思，srds是什么意思啊)前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的(de)前提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利(lì)于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位(wèi)基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平(píng)的(de)投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对(duì)特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金(jsrds是什么意思，srds是什么意思啊īn)并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资(zī)者可以观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披(pī)露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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