近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全(quán)年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作(zuò)为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资(zī)基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债(zhài)券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的(正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角de)分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派(pài)”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础资(zī)产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报(bào)，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配金额(é正五边形的外角和等于多少度第二人生，正五边形的外角和等于多少度的内角)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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