5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识733是什么意思g>

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程(chéng)。这(zhè)个过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公(gōng)司的(de)主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸(xī)引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报(bào)交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预(yù)期的盈利和现金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的(de)质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益(yì)于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在(zài)2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长(zh733是什么意思ǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比(bǐ)下滑(huá)的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不733是什么意思(bù)做买卖推荐。）