5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会(huì)的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公(香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一(yī)季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金(jīn)流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持(chí)续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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