饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关(guān)于规(guī)范(fàn)房地产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过高费(fèi)用、未明(míng)码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房交易成本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介利用(yòng)信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程(chéng)中存在(zài)的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是(shì)房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机(jī)构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引导由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服务(wù)收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发(fā)的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六(liù)条规(guī)定：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各(gè)方协(xié)商同意(yì)，可(kě)在(zài)规定的收费标准基(jī)础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在(zài)服(fú)务过程中对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn触动的意思解释，颇受触动的意思)经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的(de)基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明(míng)显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部(bù)门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依(yī)法查处不按规定(dìng)明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提(tí)出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具体认(rèn)定其中的(de)细则(zé)，还需要(yào)看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由(yóu)于二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对(duì)房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上(shàng)下家各支付一半(bàn)的(de)中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而触动的意思解释，颇受触动的意思会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会利(lì)用其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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