饱受争议(yì)的二(èr)手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范房地产经纪(jì)服务西安市城六区是哪几个的(de)意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分(fēn)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构存在(zài)利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个人信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体管理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心首席研究(jiū)员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担保费等(děng)，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及(jí)其主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收(shōu)费及中介交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额(é)不(bù)低(dī)的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介(jiè)绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住(zhù)宅(zhái)买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)机构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基(jī)本(běn)服务和延(yán)伸服务(wù)，应当(dāng)分别(bié)明确服(fú)务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事人(rén)出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同有(yǒu)关部(bù)门依(yī)法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关(guān)违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息西安市城六区是哪几个公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建(jiàn)部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要(yào)还是(shì)规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这(zhè)样的情形，因(yīn)部(bù)分购房者处于(yú)弱(ruò)势地位(wèi)，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中介公司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相推高(gāo)了(le)房价。两部门提(tí)出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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