万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你想象(xiàng)的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的(de)是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属实，说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的报(bào)道证实了上述(shù)内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉(sù)开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名(míng)房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超(chāo)6万的(de)成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路(lù)线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖(mài)北京(jīng)城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共(gòng)同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

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