文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般(bān)有(yǒu)严格的(de)监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成为当时中国香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出(chū)现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力(lì)，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过(guò)程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目(mù)工(gōng)程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款(kuǎn)的1谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付(fù)及(jí)印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大(dà)势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币(bì)。

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