导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班 alt="中国户均几(jǐ)套房？| 民生·周君芝(zhī)团队" src="http幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806597.png">

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户(hù)均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和(hé)厨(chú)房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班)筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益(yì)明(míng)显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查(chá)的是人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 幼儿园晨间谈话内容有哪些小班，幼儿园晨间谈话内容有哪些中班