导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大差(chà)距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每(měi)户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积均较发达(dá)国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的(de)测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(z黄喉要煮多久，黄喉要煮多久才能熟火锅hì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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