近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòn上海市中心是哪个区最繁华，上海市中心是哪个区？g)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平(píng)。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经(jīng)营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济(jì)及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也(yě)称。

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