近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是(shì)变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低自家养一只人工苏卡达违法吗，养了10年的苏卡达算犯法吗(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称。

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