近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年(nián)的(de)现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许(xǔ)经营类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利(lì)润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强香港名媛是做什么的。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性(香港名媛是做什么的xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类香港名媛是做什么的(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理(lǐ)机构实(shí)力、公募基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的(de)短期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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