OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可(kě)能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低(dī)开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露(lù)张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过(guò)，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二(èr)级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌(diē)会受到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调(diào)至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也(yě)强调(diào)，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格出(chū)现回(huí)落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项(xiàng)进行了解释(shì)说明，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目(mù)出租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了(le)不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本(běn)着对首批(pī)扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始权(quán)益人有那么(me)多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚(jiān)持以市场化运(yùn)营(yíng)为导(dǎo)向，历(lì)史运(yùn)营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期低点，目前(qián)市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大(dà)厦多(duō)是两千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续(xù)我们在资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能更加(jiā)充分发(fā)挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目(mù)前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些(xiē)其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次(cì)扩(kuò)募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临(lín)了一些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(x牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗īn)排除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的所有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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