Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场(chǎng)波动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露(lù)张江(jiāng)光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场价格出现(xiàn)波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最(zuì)近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的(de)步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流(liú)没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团(tuán)队表示(shì)了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的(de)储备租(zū)户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人(rén)相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目(mù)一(yī)季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，浴资都包括什么 浴资是门票吗之(zhī)浴资都包括什么 浴资是门票吗前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现稳定，租户的(de)调(diào)租和(hé)换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次项目的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自(zì)身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源(yuán)共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对(duì)于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个(gè)资本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实(shí)现基(jī)金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关重要的(de)一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小(xiǎo)的(de)插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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