万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处(chù)置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业(yè)主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作为中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王中国所有省份的占地面积是多少平方千米，中国所有省份占地面积排名”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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