饱(bǎo)受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布(bù)了关于规范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来(lái)，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开(kāi)发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低(dī)的(de)大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本(běn)较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的(de)收费夹带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并(bìng)未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程中存在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的(de)一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时(jià)值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金(jīn)额不(bù)低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由交易双方共(gòng)同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发的(de)《关(guān)于(yú)房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京(jīng)2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构在(zài)实(shí)际(jì)收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收(shō戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时u)费前应(yīng)当向交易(yì)当事(shì)人出具(jù)收费清单(dān)，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人(rén)签字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时依(yī)法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门(mén)要依法依(yī)规纳(nà)入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时(shí)，由于(yú)二手房(fáng)很多房源(yuán)在(zài)产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)的(de)专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式(shì)，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中(zhōng)介公司可(kě)能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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